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2013-07-09
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案例一：拍賣標(biāo)的所有權(quán)與處分權(quán)
甲銀行與乙公司因借款合同糾紛訴至人民法院，判決生效后，甲銀行要求法院拍賣已查封的乙公司的辦公樓未果。甲銀行便與丙拍賣公司簽訂委托拍賣合同，委托拍賣上述標(biāo)的物。丁成為買受人后要求交付拍賣標(biāo)的未果，欲對(duì)拍賣人、委托人提起訴訟。問(wèn)：
1、本次拍賣活動(dòng)是否合法有效，為什么？
2、委托人拍賣人應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？
3、丁買受人交付標(biāo)的的訴求否得到法律的支持?能否實(shí)現(xiàn)？
參考答案：
1、本次拍賣活動(dòng)不合法，屬無(wú)效。因?yàn)槲腥藢?duì)該拍賣標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)?！杜馁u法》第六條規(guī)定“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，而在本案例中，人民法院僅僅是依照甲銀行的請(qǐng)求對(duì)其辦公樓予以查封，并沒有裁定給甲銀行，更沒有過(guò)戶給甲銀行，拍賣標(biāo)的屬于乙公司，故甲銀行與丙拍賣公司簽訂委托拍賣合同無(wú)效。拍賣公司拍賣了委托人無(wú)所有權(quán)、處分權(quán)的標(biāo)的物，因而是無(wú)效的。
2、委托人應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，拍賣人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。拍賣法第五十八條規(guī)定：“委托拍賣其沒有所有權(quán)或者依法不得處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。拍賣人明知委托人對(duì)拍賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利沒有所有權(quán)或者依法不得處分的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。” 那么，在本案例中，拍賣人是否屬于明知，應(yīng)依據(jù)事實(shí)。拍賣法第四十二條規(guī)定，“拍賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)委托 射機(jī)站難以搬遷為由將拍賣人訴諸法庭，要求（一）確認(rèn)《拍賣成交確認(rèn)書》無(wú)效、（二）返還所交保證金104.3萬(wàn)元及利息、（三）承擔(dān)全部訴訟費(fèi)）。經(jīng)了解：拍賣人在拍賣前將相關(guān)土地使用權(quán)證、租賃合同、房產(chǎn)證復(fù)印件提供給了該開發(fā)商，同時(shí)，拍賣人在拍賣會(huì)上以特別聲明的方式宣布：（一）標(biāo)的拍賣為現(xiàn)狀拍賣、（二）土地用途不變、（三）有未到期的租賃合同。庭審過(guò)程中買受人對(duì)提供相關(guān)文書的復(fù)印件一事予以否認(rèn)，拍賣人也未提交已經(jīng)提供相關(guān)文書復(fù)印件的證據(jù)。問(wèn)：買受人的訴求能否得到法律的支持？拍賣人應(yīng)否退還款項(xiàng)并支付利息？
代理律師答辯認(rèn)為：買受人的訴求不能得到法律的支持。因?yàn)?/p>
（一）拍賣的雖是劃撥土地，但市政府批準(zhǔn)的全市糧食企業(yè)改制方案中已把處置所占用的行政劃撥土地收入作為改制的費(fèi)用來(lái)源之一。作為委托人的糧食局已獲得該劃撥土地的處置權(quán)，拍賣人接受委托對(duì)其拍賣并無(wú)過(guò)錯(cuò)。
（二）拍賣人對(duì)標(biāo)的瑕疵已履行了告知義務(wù)，《拍賣管理辦法》第53條第二款規(guī)定“拍賣企業(yè)、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?/p>
（三）拍賣人并不存在重大過(guò)失，免責(zé)聲明合法有效。原告主張利息損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。
（四）拍賣是中介行為，不同于通常意義上的買賣，不能將拍賣等同于通常意義上的買賣。按照《合同法》第173條規(guī)定，調(diào)整“拍賣的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)”應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣法的規(guī)定而非其他法律法規(guī)的規(guī)定。
但主審法官認(rèn)為：國(guó)土資源管理局是實(shí)施劃撥土地處置的職能部門，市政府也不能違法。你認(rèn)為主審法官的意見有無(wú)道理？
案例：既無(wú)房證又無(wú)地證的房地產(chǎn)能否拍賣？只有一人競(jìng)買且成交是否有效？
案情：某房地產(chǎn)公司向某銀行借款一億元逾期未還，其價(jià)值7500萬(wàn)元的房地產(chǎn)項(xiàng)目被法院委托拍賣。經(jīng)三次拍賣流拍后裁定給某銀行抵債。該銀行未辦理房產(chǎn)和土地的過(guò)戶登記手續(xù)。三個(gè)月前該銀行委托某拍賣公司對(duì)該房地產(chǎn)予以公開拍賣。拍賣會(huì)上只有一人（另一家地產(chǎn)公司）報(bào)名競(jìng)買且以保留價(jià)成交。日前，該房地產(chǎn)的原所有權(quán)人將某拍賣公司訴至法庭稱：1、我國(guó)房產(chǎn)地產(chǎn)均實(shí)行登記主義，涉案房產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)屬證書還在自己手里，未過(guò)戶登記，故拍賣無(wú)效。2、只有一人報(bào)名競(jìng)買，確認(rèn)成交無(wú)效。
問(wèn)：該兩訴訟請(qǐng)求能否得到法律的支持？
1、物權(quán)法第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條明確規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。故涉案房地產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記并不影響某銀行對(duì)該房地產(chǎn)的所有權(quán)和處分權(quán)。
2、只有一人競(jìng)買且成交是否有效《拍賣法》和《拍賣管理辦法》并無(wú)明確規(guī)定。中拍法認(rèn)為：《拍賣法》意在規(guī)定競(jìng)買人的數(shù)量應(yīng)當(dāng)在兩人以上。《拍賣法》的第三、三十六、三十八、五十一條規(guī)定不僅強(qiáng)調(diào)價(jià)高者得的規(guī)則，更在強(qiáng)調(diào)一種特殊的價(jià)格形成機(jī)制，即拍賣的成交價(jià)是通過(guò)競(jìng)買人的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的。沿著這些條文的自然推論是：拍賣應(yīng)當(dāng)公開競(jìng)價(jià)→公開競(jìng)價(jià)在競(jìng)買人之間展開→只有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人才能進(jìn)行競(jìng)價(jià)。因此，按《拍賣法》的現(xiàn)有條文理解，兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人是理論上的最低限度。